Retour sur la rencontre sur l'immobilier d'impact social : les nouveaux modèles, le 11 février 2026

Immobilier : Face à la paralysie du système bancaire et de l’État, le privé invente de nouveaux modèles

Intervenants

Table ronde interactive animée par Xavier Lépine, fondateur de Neoproprio, avec la participation de :

• Alexis Rouëssé, Président d'Arrago

• Pierre-André Poutout, Médecin urgentiste (Clinique Saint-Roch et CensoMed)

• Guillaume Voisard, Ancien directeur de cabinet adjoint du ministre du logement

C’est une radiographie sans concession du marché immobilier français qui a été dressée lors de cette table ronde consacrée aux « nouveaux modèles ». Le panel, réunissant investisseurs, anciens responsables ministériels et entrepreneurs, a mis en lumière l’inadéquation profonde entre l’offre de logement actuelle, le financement bancaire et la réalité sociologique des Français.

Le grand dérèglement : démographie et finance

En ouverture, le constat macroéconomique a posé les bases d'une rupture historique. Si la France a construit 14 millions de résidences principales depuis 1968 pour absorber une croissance démographique de 18 millions d'habitants, le sentiment de pénurie n'a jamais été aussi fort. La cause ? Un « changement anthropologique majeur » lié au vieillissement et à la décohabitation (divorces, familles monoparentales).

Le véritable point de blocage identifié est le système financier. Qualifiée d'industrie « extrêmement efficiente mais du XXe siècle », la banque française se caractérise par des taux de défaut quasi-nuls (0,7 %) et une standardisation extrême des processus. Ce système, conçu pour des carrières linéaires, exclut désormais de facto ceux qui sortent des cases : les seniors (jugés sans revenus futurs) et les jeunes actifs (incapables de suivre l'inflation des actifs).

Les chiffres sont vertigineux : depuis 1980, l'immobilier parisien a été multiplié par 12, contre seulement 2,5 pour l'inflation. Résultat : 57 % des propriétaires détiennent 85 % de la richesse, laissant les 43 % de locataires se partager les miettes.

Seniors : monétiser la « pierre qui dort »

Face à l'allongement de la durée de la vie (20 ans d'espérance de vie à la retraite aujourd'hui contre 2 à 5 ans dans les années 60), le panel a présenté des solutions pour les seniors, souvent riches en actifs mais pauvres en flux de trésorerie.

La société Arrago a ainsi détaillé son dispositif « Prêt 60 ». Contrairement au dogme bancaire français qui prête sur les revenus, ce modèle s'inspire du reverse mortgage anglo-saxon en prêtant sur la valeur de l'actif (l'hypothèque). Le principe : permettre à un senior d'emprunter entre 20 et 60 % de la valeur de son bien sans mensualités de remboursement immédiates (le remboursement se fait in fine ou à la succession). Ce mécanisme vise à répondre à des besoins cruciaux : maintien à domicile, financement de la dépendance, ou donation aux enfants de leur vivant. « Le capital est là, il n'est juste pas sous la bonne forme », résume l'un des intervenants.

Jeunes actifs : faciliter l'accession à la propriété

À l'autre bout du spectre, l'accession à la propriété est devenue un mirage pour les primo-accédants. Pour un bien standard de 300 000 € en zone tendue, les mensualités excluent même des couples gagnant correctement leur vie.

Une solution de « propriété temporaire » (inspirée du bail réel solidaire mais dans le privé) a été exposée. L'idée est de dissocier le foncier du bâti ou de vendre l'usage pour une durée déterminée (ex: 25 ans). Concrètement, l'acquéreur paye son logement 50 % moins cher (ex: 150 000 € au lieu de 300 000 €) pour en avoir la jouissance sur 25 ans. S'il part avant, il récupère son capital amorti et une partie de la plus-value,. Ce modèle s'adresse aux « flux » : jeunes, divorcés, ou travailleurs mobiles qui n'ont pas vocation à rester 50 ans dans le même logement.

Santé : l'immobilier au service des soins

La crise immobilière percute également le secteur de la santé. Un médecin urgentiste a témoigné de l'effondrement des urgences hospitalières, saturées à 80 % par de la « bobologie » faute de médecins traitants disponibles.

Pour y remédier, un nouveau modèle de centres de soins non programmés se développe. Ces structures légères (environ 150 m²), équipées de radiologie et de biologie, traitent les petites urgences en ville. Le frein principal étant l'investissement immobilier pour les jeunes médecins, une foncière dédiée a été créée pour porter les murs. Cela permet aux praticiens de s'installer sans s'endetter personnellement, tout en offrant à la collectivité un coût de prise en charge quatre fois inférieur à un passage aux urgences classiques.

L’État : entre impuissance et incompréhension

La table ronde s'est conclue sur le rôle ambivalent des pouvoirs publics. Guillaume Voisard, ancien conseiller ministériel, a décrit un État prisonnier du court-termisme politique (des ministres en poste pour 6 à 12 mois) et d'une vision où « fiscal égale social ». Les intervenants ont déploré un dialogue de sourds : d'un côté, des acteurs privés qui innovent mais craignent l'instabilité législative ou fiscale ; de l'autre, une administration qui peine à comprendre les modèles économiques ne rentrant pas dans les cases traditionnelles (HLM ou Pinel).

En conclusion, les experts s'accordent à dire que la solution ne viendra pas d'une baisse des taux ou d'un énième plan gouvernemental, mais d'une adaptation structurelle des produits financiers et immobiliers aux nouveaux usages de vie. « On n'est pas là pour faire du social, on est là pour s'adapter à l'évolution de la société », a résumé l'un des orateurs