Avec la participation de :
Xavier Lépine, Président de Neoproprio
Alain Pivert, consultant externe spécialisé en immobilier chez Amadeis
Alexandre Darsa, Partner chez O2 Asset Management
Pierre Schoeffler, Senior Advisor à l’IEIF, conseiller du président de La Française
Au coeur des discussions passionantes : La liquidité a un impact significatif sur l'immobilier, influençant à la fois les prix, les rendements et les stratégies d'investissement.
Voici quelques points clés :
Prime d'illiquidité : L'immobilier, en raison de sa nature illiquide, offre une prime de liquidité. Les investisseurs sont prêts à accepter une certaine illiquidité en échange de rendements potentiellement plus élevés. Cette prime peut varier considérablement en fonction des conditions du marché et peut atteindre en moyenne 150 points de base.
Impact sur la détention : La durée de détention de l'immobilier institutionnel est généralement longue, de l'ordre de 10 à 20 ans, ce qui contraste avec les actions ou les obligations. Cette longue durée de détention est une conséquence directe de sa faible liquidité.
Tentatives de rendre l'immobilier liquide : Il y a eu de nombreuses tentatives pour rendre l'immobilier plus liquide, comme la cotation du mètre carré à la bourse, les obligations indexées sur le prix de l'immobilier (PIC) ou la tokenisation. Cependant, ces tentatives se sont souvent heurtées à des problèmes techniques importants.
Les contraintes juridiques et fiscales : L'illiquidité de l'immobilier est également due à des contraintes juridiques et fiscales, telles que les frais d'acquisition élevés et les procédures administratives longues. Ces contraintes prolongent les délais de transaction et donc sa liquidité.
Impact sur les investisseurs : La liquidité influence la façon dont les différents types d'investisseurs abordent l'immobilier.
Les investisseurs institutionnels cherchent à capter la prime d'illiquidité, car ils ont des passifs à long terme. Les compagnies d'assurance, par exemple, ont traditionnellement investi dans l'immobilier pour sa stabilité et ses rendements à long terme, bien que cela ait posé des problèmes de comptabilité.
Les prêteurs sur le marché de la dette immobilière peuvent bénéficier de rendements attractifs dans un marché où les prix ont baissé, tout en ayant la possibilité de forcer la liquidité grâce à des outils juridiques.
Les particuliers peuvent considérer l'immobilier comme un investissement pour leur retraite, mais cela peut entraîner des risques idiosyncratiques.
La duration : La duration de l'immobilier est longue, environ 20 ans, et peut s'allonger si les taux de capitalisation baissent. Cette duration longue pose un problème pour de nombreux investisseurs institutionnels qui ont des passifs plus courts.
Fonds immobiliers (SCPI, OPCI)
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont souvent considérées comme des fonds fermés, malgré les apparences de liquidité qu'elles peuvent donner. Leur liquidité est limitée et dépend du marché secondaire.
Les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) ont été créés pour améliorer la liquidité, mais peuvent également rencontrer des problèmes dans des situations de marché extrêmes.
Transformation des bureaux en logements : La transformation de bureaux en logements est une solution envisagée pour faire face à la crise du secteur tertiaire, mais elle se heurte à de nombreux obstacles réglementaires, techniques et économiques.
Comments