top of page

Contribution : La monétisation de l'immobilier comme complément de retraite

Dernière mise à jour : 17 oct. 2022


Par Eric Pictet, Président de Mafranda Advisory et membre de Khiplace


Pourquoi ce thème a-t-il été retenu par Khiplace comme premier thème de rencontre à Paris le 25 octobre prochain ?

La réforme des retraites est dans l’actualité…depuis des décennies. Tous les acteurs y compris la plupart des français savent que l’allongement de la durée de cotisation et donc de l’âge de départ sont inéluctables. Ce mouvement est déjà en route puisque la réforme Touraine, votée …en 2014 (allongement d’un trimestre tous les trois ans) a commencé à être mise en place en 2020.

La réforme est d’autant plus nécessaire que le déficit du système est presque chronique alors que les pensions absorbent 14% du PIB, presque trois points de plus que la moyenne européenne. Le COR délivre chaque année un copieux rapport de plus de 300 pages dans lequel il ressort – c’est un résumé à gros traits - que l’équilibre financier du système ne pourrait être obtenu dans les prochaines décennies que si la productivité annuelle du travail s’améliorait d’au moins 1% par an.

Dans ces conditions, il est à craindre que les pensionnés soient de moins en moins bien traités.

La société française est attachée à son régime par répartition mais les français ont compris qu’il n’était pas suffisant pour leur assurer un bon niveau de retraite et ils ont depuis des décennies épargné dans ce but, principalement à travers l’enveloppe de l’assurance vie et l’investissement immobilier.

Le taux de remplacement est passé de 80% pour la génération 1938 à 74.8% pour la génération 1950, c’est-à-dire une perte de plus de 5% en 12 ans.

Selon les projections du COR, le taux de remplacement baisserait à 70% pour la génération 1970 et se poursuivrait ensuite.

La baisse tendancielle du taux de remplacement et par contagion du pouvoir d’achat des retraités est principalement dû à deux facteurs :

- Une indexation moins favorable : depuis 1993, les pensions sont revalorisées sur les prix et non sur l’évolution des salaires. L’indexation sur les prix souffre souvent de retard. En 2019, le gouvernement avait ainsi décidé de ne revaloriser les pensions que de 0.3% alors que l’inflation était de 1.8% ;

- Une fiscalité apparue dans les années 1990 et qui risque de s’alourdir. La CSG appliquée est de 8.3% sur les pensions contre 9.2% sur les salaires mais il est imaginable qu'elle soit alignée un jour.

Alors que la baisse tendancielle du niveau relatif des pensions s’accélère, que l’Etat ne pourra sans doute pas assurer la totalité du coût de la dépendance, que des investissements massifs doivent être réalisés en vue de la mise aux normes énergétiques des bâtiments, la nécessité d’offrir des solutions appropriées de monétisation de l‘immobilier - alors que 2/3 des séniors sont propriétaires de leur résidence principale - semble s’imposer.

Depuis la création du code civil, le viager était la principale, voire l’unique solution proposée. Il ne représente cependant que 5.000 à 7000 lots sur 1.000.000 de transactions immobilières par an. Depuis quelques années et cela s’accélère depuis quelques trimestres, le marché s’empare de la question et des solutions innovantes commencent à fleurir, soit autour du viager (démembrement, fonds…) ou autour du Prêt viager hypothécaire, bien connu dans les pays anglo-saxons (reverse mortgage) mais qui depuis son introduction en 2006 en France ne s’est pas vraiment développé, surtout après la fermeture du crédit foncier.

Sommes-nous à l’aube de la création d’un nouveau marché, quel en serait la profondeur, comment pouvons-nous l’appréhender ? comment pouvons-nous apprendre des expériences étrangères ?

Comment définir des offres adaptées aux différentes demandes des seniors ? Quels sont les risques à éviter ? Comment pouvons-nous industrialiser le marché ? Comment en faire des produits financiers et si oui pour quels types d’investisseurs ? Avons-nous besoin de réglementations, si oui lesquelles ?

Les questions sont nombreuses sur ce marché qui est encore balbutiant. Cela correspond bien à l’objectif de Khiplace de faire réfléchir les acteurs du marché (gérants, institutionnels) sur un tel sujet.


Rdv le 25 octobre à Paris pour échanger sur les solutions avec :

- Xavier Lépine, Président de Paris Ile-de-France Capitale Economique

- Jean-Pierre Mottura, Directeur général de la CAPSSA

- Virginie Le Mée, Directrice générale de l’UMR






74 vues0 commentaire

Komentarze


bottom of page